銀行公會自律規範強制搭售

不動產經紀業管理條例強制搭售禁令

「不動產經紀業管理條例」§24-2 與「不動產經紀業管理條例施行細則」§19-1 規範不動產經紀業（仲介公司）於協助購屋者辦理貸款及保險時之行為界線。內政部 109.04.17 內授中辦地字第 1090263612 號令明定：不動產經紀業及其經紀人員不得以「貸款核貸條件」、「優惠仲介費」或「贈品」誘導購屋者向特定壽險公司、產險公司投保房貸壽險或住宅火險；亦不得收取保險公司或其代理人、經紀人給付之介紹費而未開立發票及依所得稅法 §14 申報所得。違反者依該條例 §29 第 1 項第 3 款處新台幣 6 萬至 30 萬元罰鍰，並得依 §31 廢止經紀人證書。內政部 112 年聯合金管會、公平交易委員會公告 17 件裁罰案例，其中最高一件由某連鎖仲介遭處 30 萬罰鍰並廢止 3 名經紀人證書、追繳未開發票之介紹費合計約 480 萬元並補稅及加罰。我們購屋時若遇仲介遊說「指定保險公司可減免 2 萬仲介費」，應拒絕並向地方政府地政局檢舉並保留書面證據。我們亦得依民法 §92 主張意思表示遭詐欺、於知悉日起 1 年內撤銷已簽訂之保險契約並要求仲介返還已收取之介紹費及法定遲延利息。

房貸壽險受益人指定限制

房貸壽險身故保險金受益人之指定，受保險法 §5、§110、§111 規範。要保人原則上可自由指定受益人並得隨時變更，但實務上承作房貸之銀行常於對保時要求我們將「身故保險金受益人」指定為承貸銀行，或以「質權設定」方式擔保債權（民法 §901 至 §910）。金管會 110.09.30 金管保壽字第 11004936901 號令明定：銀行不得以強制指定受益人為授信條件，違反者應依銀行法 §45-1 與消費者保護法 §11 由金融監督管理委員會檢查局裁罰新台幣 200 萬至 2,000 萬元。銀行公會「會員受理房貸保險業務自律規範」第 6 條要求：若我們自願指定銀行為受益人，須以「保險金優先抵償剩餘貸款本息，超過部分歸屬法定繼承人或要保人另指定之次順位受益人」方式書面約定。實務上較常見之合規方式為設定質權而非指定受益人，因為依保險法 §112 保險金不列入遺產，但若以銀行為受益人則銀行受領之金額已脫離遺產體系，可能造成遺族規劃落差。我們對保時得拒絕指定銀行為受益人並要求改用質權設定，亦得保留後位受益人指定權以保障未成年子女。

房貸壽險質權設定

房貸壽險質權設定係依民法 §900 至 §910「權利質權」之規定，由要保人（債務人）將其對壽險公司之保險金請求權（一種金錢債權）出質予承貸銀行，作為房屋貸款之擔保。設定方式須以書面為之（民法 §904），且依保險法施行細則 §11 與「人身保險質權設定通知書」格式，向壽險公司辦理「質權設定通知」，由壽險公司於保單批註欄記載「本保單身故保險金請求權已出質予 ○○ 銀行」並於核保系統建檔。質權人（銀行）優先受償權之範圍及於本金、利息、遲延利息、違約金及實行質權之費用（民法 §901 準用 §881-17）。一旦發生保險事故，依民法 §905 第 2 項規定，壽險公司應將保險金直接交付質權人，於擔保債權額度內優先清償剩餘房貸本息，超過部分始得給付給保險法 §110 指定之受益人。我們辦理質權塗銷亦須以書面通知壽險公司，由銀行出具「貸款清償證明」與「同意塗銷質權通知書」二聯式文件辦理。實務上質權批註與貸款清償證明應同步存檔以避免後續理賠時保單批註欄仍存在舊質權記錄，並建議我們每 5 年至壽險公司臨櫃核對一次保單批註欄內容。

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